【财经分析】保租房REITs表现可圈可点 “首发+扩募”双轮驱动料将提速

　　新华财经上海9月5日电（记者杨溢仁）作为业态成熟且能创造稳定现金流的资产市场，国内基础设施公募REITs自上市以来便备受关注。

　　值得一提的是，就已公布的2024年中期报告来看，对比其他类型的REITs资产，保障性租赁住房（简称“保租房”，下同）板块受经济周期等因素的影响相对较小，交出了一份让投资人满意的“答卷”。

　　板块整体运营稳健

　　截至目前，已上市的保租房公募REITs共有5只，依次为华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、红土创新深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT。

　　通过梳理，不难发现，已上市5单保租房REITs的底层资产运营总体向好，收入、净利润以及出租率保持相对稳定。

　　举例来看，作为国内首只市场化运营的保租房REITs, 2024年上半年，华夏基金华润有巢REIT依旧保持稳健运营底色，基金实现收入约3931.43万元，同比增长1.5%，基金EBITDA达2459.69万元，同比增长4.3%；可供分配金额约为2440.75万元，按照基金募集规模计算，对应的简单年化分派率为4.06%。

　　再就国泰君安城投宽庭保租房REIT来看，报告期内，该产品实现收入约8917.53万元，净利润约3919.29万元，经营活动产生的现金流量净额约达7248.48万元；期末基金总资产达到32.73亿元，净资产为30.90亿元。

　　在业内人士看来，租金收缴率维持高位，能够带来持续稳定的现金流，多重因素的“加持”成为了保租房REITs决胜的关键。

　　“已上市的5只保租房REITs项目分别位于深圳、厦门、北京和上海，均为经济活跃度较高的一、二线城市，能够提供大量的就业机会，吸引众多人才聚集于此。不仅如此，各项目均处于区域核心地段，或临近产业园区，或临近高等院校，人才聚集度较高。”西部证券固收首席分析师姜珮珊指出，“由于运营相对稳定，保租房板块价格走势表现较好，抗风险能力始终较强。自上市以来，该板块已实现了27.57%的高涨幅，仅次于生态环保板块。今年以来，其平均涨幅在各板块中更是位列第一，反超生态环保REITs。”

　　建议把握布局机会

　　公开数据显示，今年6月以来，保租房REITs板块持续领涨，年内最高涨幅达到28.80%，远超中证REITs全收益指数的14.46%。

　　对比其他大类资产，年初以来，沪深300指数和REITs指数整体表现较弱，仅债市小幅上涨。进入2月，中证REITs全收益指数开始触底反弹，涨幅逐渐高于沪深300指数和中证全债指数，与此同时，二季度保租房项目运营情况稳定成为了保租房REITs持续上涨的重要支撑。

　　“截至2024年8月28日，保租房REITs指数年内上涨了25.31%，较中证全收益REITs指数实现了12.59%的超额收益，明显跑赢沪深300指数和中证全债指数。”姜珮珊表示，“不仅如此，除资本利得外，保租房的分红收益同样可观。2023年，彼时已上市的四只保租房REITs的现金流分派率均不低于4%，具备较好的投资价值。”

　　“身处兼顾低风险、高收益的‘优质’资产缺失的大环境中，我们建议各机构持续关注、把握保租房REITs的投资价值和机会。”一位券商固收部门负责人向记者表示，“具体到布局策略方面，可结合项目所处区位条件、历史运营表现等基本面情况以及原始权益人资质、运营管理能力等方面综合筛选优质项目。”

　　首发、扩募料将提速

　　近两年，我国公募REITs市场发展迅速，底层资产种类由产业园区、仓储物流扩充到了保租房、商业地产等，市场规模不断扩大，储备项目十分丰厚。

　　当公募REITs市场发展到一定程度后，扩募成为了其走向成熟的必然选择。

　　记者注意到，目前已经完成扩募程序并在交易所上市的REITs只限于产业园区和仓储物流两类，分别涉及四只产品——即中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT及红土创新盐田港REIT。

　　就保租房REITs领域来看，暂未出现扩募案例。

　　不过，记者注意到，今年5月份，在已上市的5单保租房REITs中，已有3单项目申请扩募，分别为华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT和红土创新深圳安居REIT。此外，中金厦门安居REIT在稳健经营的基础上，也于近日宣布将启动2024年第一次扩募。

　　业内人士普遍判断，在二级市场表现向好的大背景下，后续保租房REITs的首发和扩募都将出现提速。

　　“REITs是非常重要的一项金融创新产品，甚至可能在后续很长的一段时间内，成为解决国内房地产行业转型发展的一个重要方式。”上海城投控股股份有限公司党委书记、董事长张辰此前在接受记者专访时表示，“REITs能盘活底层资产，通过精益运营，让标的项目在未来存续的50、60年当中，每个月都产生收益（有长期经营收入保障），是一种实实在在的长期价值投资。可以说，目前上海城投控股股份有限公司在租赁住房板块参与了‘投、融、建、管’全流程，拥有丰富的实操经验。未来，我们也会把REITs作为一个非常重要的发展方向。”

　　业内专家指出，保租房REITs的扩募，能够增加租赁住房企业的融资渠道和资金流动性，这意味着有更多的优质底层资产可以实现退出，加入到资金池当中，助力企业筹集更多资金用于保租房建设，以此实现可持续发展。同时，更多优质的底层资产加入也能够提高REITs交易市场的活跃度，吸引更多的投资者进入到市场交易当中，提高市场流动性、降低投资者的交易风险。

　　“站在投资人的角度分析，保租房REITs的扩募意味着将资金投入到不同区域的不同保租房项目当中，在目前租赁市场集中供应的情况下，多样化的投资组合，有助于降低特定项目或区域所带来的风险。”一位保险机构投资人告诉记者，“而无论是单一类型资产的区域分散还是相似资产收入的分散，对已上市的基金来说都具有积极影响，因此该板块值得持续关注。”

（文章来源：新华财经）

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