2024年第三季度北京办公楼市场空置率环比下降 零售物业市场租金步入下行通道

　　新华财经北京10月12日电 12日，CBRE世邦魏理仕发布的《2024年第三季度北京房地产市场回顾》显示，2024年第三季度北京办公楼市场去化边际改善，超甲级和核心市场调整带动租金加速下行；零售物业市场高端品牌需求疲软，市场租金步入下行通道；商务园区市场TMT行业调整持续，整体租金下行，中关村软件园等子市场跌幅收窄。

　　优质办公楼市场整体空置率环比下降

　　2024年第三季度，北京办公楼市场未有新项目交付。季度新租交易面积总量环比增长49%，但较去年同期仍低7%。扩租需求继续放缓，搬迁活动进一步主导新租市场，占新租总面积比重环比提升11个百分点至82%。近七成的搬迁需求面积以望京、CBD、通州和丽泽四个子市场为目的地。搬迁动线以同区内换迁为主，跨区搬迁则多迁入丽泽、奥体和望京等子市场。企业租赁决策仍侧重于空间优化和成本控制。

　　从行业来看，金融科技、基金和保险类租户推动金融行业重回需求首位；TMT保持平稳，位列第二，平台互联网和软件开发类租户依然活跃；专业服务业继续位列需求第三位。其他板块中，快消品、能源化工和新能源、芯片半导体及医疗器械等细分领域的需求活跃度环比提升。

　　各区政府及国有企业业主引导对接资源，推动数笔一万平方米以上新租交易达成。全市净吸纳量环比提升160%达12.5万平方米，其中86%由新兴区域贡献。丽泽、石景山、通州等新兴子市场楼宇凭借性价比优势吸引来自区内和区外的租户升级换迁。

　　非集中区位近两年入市的新项目亦有去化。受企业缩减办公面积或以成本为目的的外迁活动影响，金融街、CBD等核心子市场高租金楼宇的租户稳定性和去化均面临挑战。此外，望京、燕莎和东二环子市场受退租和临近区域竞争压力的影响，净吸纳量均为负值。

　　整体空置率环比下降0.7个百分点至21.0%，但市场需求增量不足，以价换量的局面持续，全市平均租金降幅走阔，成交面价同样本比环比下跌3.1%至每月每平方米265.8元。租户议价能力增强，挤压高租金楼宇的溢价空间，季内超甲级办公楼和核心区域调整幅度较大。

　　世邦魏理仕华北区办公楼租户部负责人袁慧表示，未来六个月，预计中关村、丽泽和石景山区域将迎来近39万平方米的优质办公面积。受新增供应影响，全市空置率预计会小幅抬升。

　　优质零售物业市场租金步入下行通道

　　2024年第三季度，恰逢国庆黄金周前夕，北京零售物业市场迎来通州首开万象汇盛大启幕，以超高开业率为首都副中心再注商业新活力。全市季末空置率环比小幅下滑至7.2%。

　　今年前八个月，北京餐饮和商品零售收入分别下跌4.6%和0.5%，大部分消费者对于可选消费日趋谨慎。以高端消费（包括零售、餐饮）为首的新增需求表现低迷，营业表现欠佳的高端连锁品牌大多通过调改或闭店来降本增效。而轻奢品牌在核心及次级商圈都放慢开店步伐，使得服饰鞋包业态整体新增店铺占比环比同比双降至22%。

　　此外，传统超市类业态仍在艰难求存，以外围商圈为首升级转型或闭店较多。但另一方面，定位平民消费的零售和餐饮业态持续发力，并成为业主品牌调改及项目导流优先选择，其中平价餐饮及小吃快餐（如韩式拌饭、日式寿司、辣味小炒）新店数量占比同比、环比双增长。

　　根据季内发布的各大开发商财报，多个标杆项目销售额或租金收入同比有不同程度下降。全市购物中心首层平均租金同样本比环比下跌0.7%至每天每平方米31.4元，其中中关村、望京、西单、CBD商圈降幅相对明显，而王府井、三里屯、奥体商圈表现稳健。品牌或装修调改中的项目租金灵活度加大，以吸引品质和知名度更大的品牌。

　　世邦魏理仕华北区商业负责人宋津楼表示，未来六个月，北京仍将有多家头部商业地产开发商项目在非核心商圈开业，带来预计约96万平方米的新增供应。新商圈加速崛起的同时，老商场升级焕新仍将是北京零售物业市场的主旋律，而如何凭借创新的运营思路，精准把握消费者偏好，迭代升级业态组合，将对项目“升维”起到关键作用。

　　商务园区市场 TMT行业调整持续

　　北京商务园区市场2024年第三季度仅有一个新项目竣工交付，该项目为位于亦庄经开区的带有生产功能的复合型生物医药专项园区，为市场新增约3.9万平米的优质产业空间。

　　本季度由于以TMT为主的企业因组织架构、业务等方面的调整继续出现面积整合腾退的现象，使得整体市场季内净吸纳量为历史新低-6.3万平方米。新租需求有限，从行业来看，需求引擎TMT板块继续在租金下行、可选面积增多的环境下释放升级搬迁需求，新租需求占比近50%，尤其推动泛中关村集群优质空间的去化；医药健康板块新租活跃度较去年同期呈现放缓，但得益于亦庄经开区部分项目面积去化，该板块新租占比20%仍稳居第二；文体娱乐类企业在电子城子市场亦有表现，释放搬迁、扩租需求，新租占比跃居第三，为12%。

　　分子市场来看，全市仅中关村软件园和顺义获得正吸纳，电子城受到互联网游戏企业大面积整合腾退的影响，丰台科技园及亦庄经开区受到新租放缓、已有租户到期不续或整合收缩的影响，三个子市场净吸纳量均低于-2万平方米。

　　全市商务园区租金报价下降1.1%至每月每平方米150.8元。经过前一轮不少优质项目和区域的大幅调整，大部分项目的租金差距缩减，本季度租金跌幅环比小幅收窄。但位于东升、电子城等区域的少数项目租金仍居高位，在去化压力和其他项目竞争下租金仍有下行压力。

　　世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示，未来六个月，北京商务园区市场预计会迎来逾48万平方米新增供应，涉及中关村软件园、亦庄经开区以及大兴等子市场，其中生命科学专项园区体量占比近六成。医药健康作为北京高精尖支柱产业之一，近期继续发布《北京市加快合成生物制造产业创新发展行动计划（2024-2026年）》、《北京市加快合成生物制造产业创新发展若干措施》等利好政策，同时提出了多项具体支持政策以助力产业创新和产业全链条发展，也为产业载体带来积极信号。

（文章来源：新华财经）

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