房产税思路确定：面向增量 存量亦计入免征面积

　　房产税扩容指向何方

　　“新国五条”出台至今已近两月，多地楼市成交量暴跌，但房价上涨压力犹存。国家统计局数据显示，4月份70个大中城市中67个城市新建商品住宅价格环比上涨。尽管有强硬的行政手段“限价令”，也有二手房交易税直接扼杀成交，但“越调越涨”仍是事实。

　　近日，国务院批准发改委 《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》。发改委有关负责人表示，今年房产税会有具体动作，并特别指出将扩大个人住房房产税试点范围。开征房产税，是长期调控手段之一，从上海(楼盘) 、重庆(楼盘) 的试点，到全国更大范围征收，对遏制房价有长期影响力，也将是一项长期稳定的政策。

　　业内人士指出，从上海、重庆试点看，房产税对当地财政供应非常有限，房产税作为地方财政重要收入来源，为期尚早。值得关注的是，房产税扩容，是从增量入手，还是把存量房也纳入征收范围，对市场、对人们的财产性收入影响差异巨大。考虑到对存量房征税巨大的工作量以及各种阻力，选择增量开征可能性较大。待时机成熟，再把存量房纳入征收范围，似较可行。

　　土地热或致调控加码

　　在距离北京(楼盘) 丰台区花乡夏家胡同居住用地竞拍不到30个小时，北京市国土资源局突然发布公告称，现因故暂停北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目(配建“公共租赁住房”)挂牌出让活动。

　　“该地块如果出让，必然高价，在目前整体市场土地价格敏感的情况下，对市场有促涨的影响。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，广州(楼盘) 、上海、北京等地次第出现高价地，明显影响“新国五条”地方细则落地后的楼市，整体市场有明显上涨的趋势。

　　作为三环以内的宅地，夏家胡同地块的稀缺性自不必说。根据去年3月公布的北京《2011-2015年国有建设用地供应计划》，三环路以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环路以内原则上不再新增供应集中建设的经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。

　　伟业我爱我家 “>博客 ，微博 )市场研究院监测数据显示，截至27日上午被暂停出让之前，该地块一共有7次报价，最后一次报价时间为5月24日16:07，报价为13.52亿元。倘若该土地顺利成交，楼面价将突破2万元/平方米，将成为今年北京的住宅单价”地王。

　　同样其他一线城市5月也频现“地王”。日前，广州同宝路地块经过近200轮的竞拍后，佳兆业以超过18亿元的价格力压中海，一举刷新该区域“地王”。无独有偶，5月10日，上海青浦一块地在中止出让4个月后重新挂牌，地价居然从此前的13亿元飙升至44亿元；同样，上海世博区连续推出6宗地块，两天内上海楼面价成交纪录被连续刷新3次；5月20日北京通州台湖镇两宗土地出让，吸引了23家房企竞相举牌，最终溢价率高达230%。

　　对此，业内人士表示，投资性需求得到遏制，以目前情况来看并不具备房价上升的条件。“土地市场过热或招致国家层面的重视，随时加码的调控政策会对企业控制成本、提升利润产生影响。”该业内人士认为，这也给眼下热情高涨的房地产企业敲响了警钟。

　　不动产登记制度起草

　　据国土资源部透露，国务院法制办会同住建部及国土部已开始起草《不动产登记条例》。据国土部相关人士称，借鉴住建部全国住房信息系统联网的经验，整合国土部农村耕地、集体建设用地和宅基地等的登记信息是目前国土部前期登记工作的当务之急。而针对个人不动产信息后期查询的权限及范围等问题正处在研讨中。

　　有业内人士指出，实际上不动产登记制度早有实施，因为条件限制，最初只是在各个地方的不动产登记机构进行登记，并没有实现全国联网。此次不动产统一登记制度改革，强调的是在互联互通的背景下的统一的登记标准。目前，住房和国土两部门的系统正在设法对接。一旦对接成功，即可形成“房地合一”的个人不动产登记查询系统。

　　据了解，住建部从2010年开始推行的全国房地产信息联网系统为“统一登记制度”提供了诸多“先行经验”，目前已经成型的住建部“全国房地产信息联网系统”由3个子系统组成，即个人住房信息系统、保障性住房信息系统和住房公积金监管系统。该系统目前已将60多个大中型城市和热点城市的个人房产信息实现联网可查询。按照住建部的工作规划，个人房产信息系统联网将覆盖所有地级城市。

　　目前，对于联网的法律程序，查询的权限、范围、不动产定义、标准等问题将由国务院法制办具体负责，国务院法制办正在研讨相关条款。不动产登记制度被业界称为征收“房产税”的前奏，而国家税务总局也将于8月份参与不动产登记制度建设，具体内容目前尚不清楚。

　　将扩大房产税试点范围

　　日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。财政部 、国税总局和住建部联合负责房产税试点扩围一事。北京理工大学房地产研究所所长周毕文表示，官方此番正式表态，确认房产税征收将成为未来中国楼市调控的必然趋势，也说明多年楼市调控以来，房产税进入调控领域的时机终于成熟。

　　虽然扩大试点范围的方向早已明确，但继沪渝两地后，哪座城市将成为房产税试点“第三地”暂无明确指向，增量存量联动还是增量先行也没有具体方案。有业内人士表示，按常理应该是试点城市的增量房先纳入缴税范围。

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，自2008年发改委提出房地产税制改革以来，已经下发过6次相关文件，不过扩大房产税改革试点范围的传言频繁被辟谣，这次明确提出房产税扩围由财政部、税务总局会同住建部等负责，说明发改委进一步推进了扩大个人住房房产税改革试点范围工作。

　　首先，从已经试点的重庆、上海两地来看，房产税都是从新增量开始试点，这样政策落地的难度小。但这并不意味着房产税的征收范围不会扩大，重庆在对增量部分征收一段时间后，便覆盖至存量房。其次，从增量房开始征收，也并非指只核查增量，而是对新购房人群核查存量面积，超额部分征收房产税。以上海为例，如果不新购房屋，之前存量面积不计算房产税，但如果新购房将叠加之前存量一起计算房产税。

　　最后，房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。初期肯定从新购的超面积收起，但长远来看，肯定会涉及存量多套房。从地方收入来源来看，土地出让金的占比很高，而目前试点的上海、重庆的房产税税收都较少，所以后期房产税扩大后对二套以上全面收取的可能性非常大。(中华工商时报)

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