房产税思路确定：面向增量 存量亦计入免征面积

　　房价10年涨10倍逼房产税扩围 深圳杭州或成重点

　　逼出房产税

　　国家发改委人士昨日进一步明确，今年房产税试点扩围“会有具体动作”。这样的消息让杭州(楼盘) 、南京(楼盘) 在内多个城市噪动不安。

　　记者向相关部门求证时，得到的几乎都是模棱两可的回答。对这一复杂而敏感的问题，不回答的本身就是一种回答。北京(楼盘) 曾有学者对记者说，开征房产税还要150年，而几个月之后，房产税的扩围已经是箭在弦上。

　　涨势逼人

　　这一轮房产税扩围完全是被逼出来的。国家统计局近日公布的4月份70个大中城市房价变动数据涨声一片。以南京为例，4月份新房价格环比涨1.9%，这已是南京房价连续第11个月环比上涨。以20%个税为核心的“新国五条”难以实施，各地房价涨声一片，有专家就表示，面对可能失控的房价，祭出房产税扩围的狠招，是最后的杀手锏了。

　　有数据显示，中国房地产市场接近90%的住房自有率，城市居民的住房资产市值突破100万亿元，这一数字已经与银行业的总资产基本对应。如果房地产过度泡沫化，深度威胁一国的经济和金融安全。如果因为耐不住调控和转型的阵痛，政策暧昧摇摆，任由地产泡沫再度发酵，无限膨胀的地产泡沫必然走向破灭和崩溃。现在，无论是地方政府、银行还是绝大多数的住房持有人，利益都卷入其中，都希望房价“永远上涨”。

　　在过量流动性的推动下，房地产市场被不可动摇、永远向上的财富效应所诠释，这种财富幻象被放大到了三四线城市。从南方贵阳、昆明(楼盘) 到北方滨海新区和营口(楼盘) ，从东部小城温州(楼盘) 到中部鹤壁、十堰(楼盘) 再到西部鄂尔多斯(楼盘) 、神木，鬼城魅影闪现。但近年持有房产的人坐享了升值的红利，迷信房地产市场会永远“繁荣”。

　　杭州版本

　　相关媒体报道称，出于试点顺利落地的考虑，房产税征收已确定“向增量开刀”的思路。该思路包含两层含义：一是对增量住房进行征税，不会覆盖存量；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。

　　记者注意到，对于新一轮房产税试点城市的选择，目前尚存诸多不确定因素。市场普遍预期，此前被频繁提及的杭州可能被纳入。此前有消息称，“杭州版”房产税试点方案今年已上报至国务院待批复，杭州征收房产税的通知拟于4月26日发布并从5月1日起执行。但截至目前，杭州并未开展房产税试点。

　　“杭州版”房产税试点方案与上海(楼盘) 类似，对增量房屋征收房产税，同时划定人均60平方米的免征面积，以家庭为单位综合计征。税率分为两档，对普通住宅以交易价格的4%。的税率征收，对非普通住宅以交易价格的8%。的税率征收。此外，湖南湘潭(楼盘) 、湖北鄂州的房产税试点方案也已成形并于近期上报，可能在下半年一并试点。

　　调控加码

　　房价越调越高，政府公信力正在接受考验。有报告称，北京已有超过380万套的住宅空置，可容纳1200万人居住，而大量中低收入者倾其一生所有都买不起一套房。房地产已呈全面过热态势，大型城市综合体铺天盖地盖到大山里，大上产业园，结果产业发展远慢于写字楼建设速度，写字楼大量过剩空关，类似底特律那样的“癌症城市”开始集群出现。

　　次贷危机和欧债危机对中国的镜鉴意义深远，十年涨了十倍的中国的房地产，正处于一场超级泡沫的前夜，系统性风险日益深化。这时政策层面还一味暧昧，摇摆，放纵并任由泡沫膨化，市场各派因利益见风使舵，相互拉锯，必将加大非理性亢奋和波动，不断延缓拉长调整的时间，使得市场健康的因素日益式微，这从根本上难以阻止泡沫最终破灭的宿命。

　　房地产调控不能光靠吼，博弈的结果是调控的加码。“扩大房产税试点是必然的，只是在扩大之前应该做好政策准备，而不是像‘国五条’那样狼狈收场。”资深地产专家郑荣华告诉《国际金融报》记者，房产税要取长补短，分级征收。对于这次有可能成为扩大试点的城市，郑荣华认为，深圳、杭州可能是重点。

　　据悉，在上海、重庆试点房产税之前，全国共有10个省(区、市)启动物业税“空转”试点，包括北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津。有分析认为，新一轮房产税试点城市可能在以上地区中诞生。(国际金融报)

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