水皮：大潮退去才知谁裸泳 股市或成房地产泡沫“背锅侠”？

　　A股会不会成为房地产的背锅侠？注意了啊，是背锅侠不是接盘侠，因为房地产这个市场如果一旦进入调整的话，A股是根本接不了盘的，背锅侠就是替房地产市场背黑锅，这个倒可能性是非常非常大，十一之前的A股走势，就已经充分证明这一点。

　　房地产疯狂 A股却是两难

　　我们看到，房地产板块如果不行的话，那么A股基本上就是一个下跌走势。谁都知道房地产市场的风险呢，而且跟股市还不一样，因为它是一个系统性风险，房地产市场如果一旦下行，几乎所有的行业都会深受其害，很难预计这些上市公司的业绩，会有一个好的表现，如果说希望A股有所反弹的话，必定是房地产板块护盘，所以基本上是“成也萧何，败也萧何”。所以你看，A股现在就面临一个两难的局面，被房地产牵着鼻子走，房地产火爆，它不能受益，房地产如果崩盘，它深受其累。

　　如此疯狂谁来接盘？

　　当然也有人说，正因为房地产市场的风险过大，所以政府不可能让它崩盘，这个就有点想当然了，尤其是当房地产已经成为一个投资品的时候，政府很难参与在其中，左右价格、决定需求，所以从这个角度讲，房地产如果下行的话，是没有人能够接得住盘的，包括政府在内也一样。

　　我们现在来看看两个数据，一个数据是中国按揭贷款的还款负担率，现在这个比例在39%，去年这个比例还是28%，估计呢今年底到40%是一点问题都没有的，数字还能增长多少，谁也不知道。另外我们看一下北上广这些城市的所谓富人的收入能不能支撑得住这个房价。我们看董事长跟总经理的一般年薪，北京是47.6万，上海是44.6万，深圳高一点是57万，那么房价呢？我们知道全球第一的是新加坡，七万块钱左右一个平米，那么深圳已经到了6.3万左右，北京要少一点，6万不到，上海比北京稍微少一点，在5万多，也就是说在这些城市买一套一百平米左右的三居，这些地方所谓富人们也得不吃不喝用十年的时间。对比这两个数字，大家都知道房价在这么高一个位置能不能持久，就要打一个大大的问号了。

　　六个关于房地产似是而非的观点

　　当然我们刚才也说了，很多人都相信北上广的房子是不会跌的，即便跌，政府也会去拼命护盘的。为什么大家会有这种想法呢？因为有六个观点，似是而非，在很大程度上支撑了大家这种心理判断。苏宁金融研究院的研究员黄志龙写过一篇文章，我是比较认同的，他对这个六个观点呢逐一做了驳斥：

　　第一个观点就是资金的供应量，也就是说货币超发在持续，中国的M2增速高出GDP4到5个百分点，而东京在1986到1991房价加速上涨期，日本的M2增速也在9%到13.5%左右，同样高出日本同期GDP增速，4到8个百分点，但是这并不能改变东京房价在1991年以后崩盘的局面。

　　第二个观点就是核心城市资源稀缺。实际上，不仅在中国，任何大型经济体核心城市资源都是稀缺的。

　　第三个观点就是，人口只要净流入，房价就下不去。我们都知道，纽约伦敦这些全球中心城市，同样是全球年轻人才源源不断地在流入，到现在为止依然没有改变，但是房价该调整还是会调整。

　　第四个就是居民收入增长会支撑房价。我们注意到，在过去十年中间，因为中国经济处于繁荣阶段，居民的工资和财产性收入的确经历了一个高速增长期，但是现在中国经济进入了一个新常态，显而易见，加薪的幅度就没有过去那么高了。

　　第五个观点就是核心城市的不动产投资属性更强。事实上全球任何一个核心城市的不动产市场都是这样，伦敦、纽约、香港都是本国本地区跨国公司、富裕阶层资产配置的重要组成部分，但是不动产作为一种投资品，它还是会受到经济周期的影响的。在景气的时候呢，大量资本涌入，不景气的时候，大量资本迅速地流出，一进一出就导致资产价格剧烈波动。

　　另外一个观点就是中国房地产市场例外论。其实每一次金融危机出现的时候都有类似的言论，不光在中国，其实日本的房地产泡沫破灭之前，日本人是根本不可能相信说房价会跌回20年前去的。

　　当然只有等大潮退去的时候，我们才知道谁在裸泳，所以我现在说得再多，恐怕有相当一部分投资者也不会认同，因为他们总是希望有侥幸发生，但是心理学上有一个规律，你期待的事情往往落空，担心的事情往往会发生。

　　(水皮，财经评论家，央视特邀财经评论员，《华夏时报》《CM华夏理财》总编辑。)

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