地产股为啥最近又行了？普通投资者如何布局？

　　最近，地产股毫无疑问是市场“最靓的崽”，自4月下旬以来，逐步开启震荡上行的走势。

　　消息面上，在4月30日政治局会议明确将统筹研究消化存量房产后，杭州打响了收储模式去库存第一枪。杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。

　　公告显示，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。房源要求位于杭州市临安区范围内。

　　房地产板块为何大涨？

　　近期多个核心城市限购政策优化，新政策密集出台催化了楼市的复苏，给了地产板块一些上涨的动力。

　　以深圳为例，在出台分区优化住房限购政策一周后，据中原地产研究中心统计，上周（5.6—5.12）深圳二手住宅共成交1165套，环比上涨231.9%，单周过户量创2021年5月以来近三年新高。

　　并且上海证券报报道称近日，一则“南京率先下调首套房贷利率”的消息引发市场关注。

　　15日，工商银行南京市个贷中心人士告诉上海证券报记者，“今天已经收到了行里‘口头通知’。从明天起，首套房开始执行3.45%的房贷利率。二套房贷利率不变，仍为4.25%。”

　　另外，市场还流传着一则消息称，如果欧洲央行如期降息，中国央行可能会在6月份下调利率。因为，在欧洲央行之后降息可能会降低对人民币汇率的影响。

　　15日，MLF维持量价平稳，但若后续降息，对房地产市场也是个利好。

　　其实房地产板块回暖已有一段时间。自4月24日年内低点以来，截至昨日，申万房地产板块在12个交易日里8涨4跌，反弹了15.48%。

　　一方面，是地产政策大幅宽松。自今年4月末政治局会议提出消化存量和优化增量的政策方向后，各地纷纷加大力度出台放松限购、鼓励“以旧换新”等举措。上周除了深圳局部优化限购措施外，杭州、西安等城市也完全打开限购，有望向市场注入信心。

　　另一方面，近期房地产销售上也有一定亮点。中指研究院数据显示，深圳新房市场成交规模小幅增长，市场活跃度有所回升，4月深圳新建住宅价格环比涨0.52%，涨幅较上月扩大0.36个百分点；克而瑞数据显示，5月6日-12日，杭州新房市场量价双升，全市成交商品住宅环比增加43%，成交均价环比上涨2%。

　　而且从基本面上看，当前新房、二手房销售虽然未见显著复苏，但也未持续恶化。

　　政策端的支持和基本面的逐步企稳，加之地产板块估值和持仓较低，特别是头部央国企房产公司的韧性较强，地产股或具备博弈空间。

　　房地产强势状态能否持续？

　　短期看，地产板块上涨能否延续，或主要取决于未来一段时间内政策出台的力度。中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的重要条件。

　　从具体数据看，2022年房地产政策宽松以来，地产板块约有4轮行情：

　　1）2022年3-4月，坚持租购并举，加快发展长租房市场，城区常住人口300万以下城市取消落户限制。

　　2）2022年8-9月，通过政策性银行专项借款方式推进“保交楼、稳民生”，五年期LPR下调15个BP。

　　3）2022年11月，房地产股权融资，信贷、债券、股权融资“三支箭”齐发力，央行降准25个BP。

　　4）2023年7-8月，延长“金融16条”中两项金融支持房地产融资政策期限，降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等。

　　其特征主要包括：

　　1）指数层面，房地产指数平均涨幅18%，持续28天，行情高点的平均换手率为3.2%。

　　2）地产公司层面，龙头市值普遍在800亿元以上，平均涨幅约16%；弹性标的主要是中型房企，市值集中在100-200亿元左右，平均涨幅40%。

　　3）地产链之中，开工端的装修建材、水泥表现较好，竣工端家电较弱。水泥/装修建材在过去4轮行情中，平均涨幅分别为8.5%/9.5%；白电/黑电在过去4轮行情中表现一般，平均涨幅分别为2.8%/1.5%。

　　对照本轮行情，从指数层面看，当前房地产指数自4月24日年内低点以来反弹15%、行情持续12日，距离前4轮历史均值有一定的涨幅差、上涨持续期，或有一定机会。

　　普通投资者怎么布局？

　　房地产板块辉煌过、沉寂过，目前或在慢慢回暖，也面临着楼市复苏不及预期、房企资金风险等困难。

　　市场普遍认为，核心区域土储丰富、融资通道畅通、具备改善性产品塑造能力的房企，特别是龙头央国企房企的韧性和机会可能更大，感兴趣的小伙伴或可多关注。

　　普通投资者不宜盲目追热点，如果确实看好这一板块，希望分享优质房企成长果实，找到合适的上市公司、给予一定的时间和耐心，更有望收获成功。

　　（本文整合自上海证券报、融通基金）

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