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地产股为啥最近又行了?普通投资者如何布局?

2024年05月16日 10:00
来源: 天天基金

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  最近,地产股毫无疑问是市场“最靓的崽”,自4月下旬以来,逐步开启震荡上行的走势。

  消息面上,在4月30日政治局会议明确将统筹研究消化存量房产后,杭州打响了收储模式去库存第一枪。杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。

  公告显示,经临安区人民政府研究决定,在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。房源要求位于杭州市临安区范围内。

  房地产板块为何大涨?

  近期多个核心城市限购政策优化,新政策密集出台催化了楼市的复苏,给了地产板块一些上涨的动力。

  以深圳为例,在出台分区优化住房限购政策一周后,据中原地产研究中心统计,上周(5.6—5.12)深圳二手住宅共成交1165套,环比上涨231.9%,单周过户量创2021年5月以来近三年新高。

  并且上海证券报报道称近日,一则“南京率先下调首套房贷利率”的消息引发市场关注。

  15日,工商银行南京市个贷中心人士告诉上海证券报记者,“今天已经收到了行里‘口头通知’。从明天起,首套房开始执行3.45%的房贷利率。二套房贷利率不变,仍为4.25%。”

  另外,市场还流传着一则消息称,如果欧洲央行如期降息,中国央行可能会在6月份下调利率。因为,在欧洲央行之后降息可能会降低对人民币汇率的影响。

  15日,MLF维持量价平稳,但若后续降息,对房地产市场也是个利好。

  其实房地产板块回暖已有一段时间。自4月24日年内低点以来,截至昨日,申万房地产板块在12个交易日里8涨4跌,反弹了15.48%。

  一方面,是地产政策大幅宽松。自今年4月末政治局会议提出消化存量和优化增量的政策方向后,各地纷纷加大力度出台放松限购、鼓励“以旧换新”等举措。上周除了深圳局部优化限购措施外,杭州、西安等城市也完全打开限购,有望向市场注入信心。

  另一方面,近期房地产销售上也有一定亮点。中指研究院数据显示,深圳新房市场成交规模小幅增长,市场活跃度有所回升,4月深圳新建住宅价格环比涨0.52%,涨幅较上月扩大0.36个百分点;克而瑞数据显示,5月6日-12日,杭州新房市场量价双升,全市成交商品住宅环比增加43%,成交均价环比上涨2%。

  而且从基本面上看,当前新房、二手房销售虽然未见显著复苏,但也未持续恶化。

  政策端的支持和基本面的逐步企稳,加之地产板块估值和持仓较低,特别是头部央国企房产公司的韧性较强,地产股或具备博弈空间。

  房地产强势状态能否持续?

  短期看,地产板块上涨能否延续,或主要取决于未来一段时间内政策出台的力度。中长期看,楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的重要条件。

  从具体数据看,2022年房地产政策宽松以来,地产板块约有4轮行情:

  1)2022年3-4月,坚持租购并举,加快发展长租房市场,城区常住人口300万以下城市取消落户限制。

  2)2022年8-9月,通过政策性银行专项借款方式推进“保交楼、稳民生”,五年期LPR下调15个BP。

  3)2022年11月,房地产股权融资,信贷、债券、股权融资“三支箭”齐发力,央行降准25个BP。

  4)2023年7-8月,延长“金融16条”中两项金融支持房地产融资政策期限,降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等。

  其特征主要包括:

  1)指数层面,房地产指数平均涨幅18%,持续28天,行情高点的平均换手率为3.2%。

  2)地产公司层面,龙头市值普遍在800亿元以上,平均涨幅约16%;弹性标的主要是中型房企,市值集中在100-200亿元左右,平均涨幅40%。

  3)地产链之中,开工端的装修建材、水泥表现较好,竣工端家电较弱。水泥/装修建材在过去4轮行情中,平均涨幅分别为8.5%/9.5%;白电/黑电在过去4轮行情中表现一般,平均涨幅分别为2.8%/1.5%。

  对照本轮行情,从指数层面看,当前房地产指数自4月24日年内低点以来反弹15%、行情持续12日,距离前4轮历史均值有一定的涨幅差、上涨持续期,或有一定机会。

  普通投资者怎么布局?

  房地产板块辉煌过、沉寂过,目前或在慢慢回暖,也面临着楼市复苏不及预期、房企资金风险等困难。

  市场普遍认为,核心区域土储丰富、融资通道畅通、具备改善性产品塑造能力的房企,特别是龙头央国企房企的韧性和机会可能更大,感兴趣的小伙伴或可多关注。

  普通投资者不宜盲目追热点,如果确实看好这一板块,希望分享优质房企成长果实,找到合适的上市公司、给予一定的时间和耐心,更有望收获成功。

  (本文整合自上海证券报、融通基金)

(责任编辑:138)

 
 
 
 

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