新发+扩募“两条腿走路”，公募REITs供给加速，二级市场持续上行

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　　经过约1个月的相对平静后，公募REITs的交易所审批、发售流程再度提速。

　　首募项目方面，汇添富上海地产REIT于3月31日上市，华泰紫金苏州保租房REIT通过交易所审批；扩募项目方面，过去一周租赁住房与消费基础设施REITs在扩募领域皆取得突破性进展。

　　从二级市场的表现来看，上周REITs指数延续上涨态势，中证REITs指数和中证REITs全收益指数环比均上涨1.26%，市场成交金额有所降低。

　　全市场已经上市的63只公募REITs中，环比上涨的增加至55只，其中华夏金隅智造工场REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、华夏首创奥莱REIT领涨。环比下跌的产品为8只，其中仅有华夏深国际REIT周内跌幅超过1%。

　　新发+扩募“两条腿走路”，公募REITs供给加速

　　近期，REITs的交易所审批、发售流程再度提速。

　　首募项目方面，汇添富上海地产REIT于3月31日上市，华泰紫金苏州保租房REIT通过交易所审批。扩募项目方面，华夏北京保障房REIT通过交易所审批，为2023年第一批之后首单扩募；华夏华润商业REIT公告拟扩募，为消费REIT首单扩募；另外，国泰君安东久REIT扩募也于3月27日正式申报交易所。

　　太平洋证券数据显示，截至3月28日，共发行65只公募REITs，发行规模合计1731亿元。2025年以来共6只公募REITs完成发行，本月新发行2只公募REITs，规模为47亿元。此外，共有17只公募REITs 基金待上市。

　　对此，国泰君安证券指出，扩募驱动价值重构，头部项目溢价率有望持续走阔。

　　一方面，优质资产入池有利于抬升存量项目分派率。当前消费板块与租赁住房板块因经营稳定受到投资者青睐，行情上涨的同时项目分红率和IRR皆走低，而随着扩募新购入资产入池，预计将带动整体收益率得到提升。另一方面，优质资产注入推动REITs 从“单一项目定价”向“平台化估值”切换，分散化投资降低单一项目风险的同时，二级市场扩容与增量资金入市有望形成共振效应，从而进一步提升市场关注度、流动性及定价效率。

　　“综合来看，预计优质储备资产较多的头部项目后续将更加受益于扩募带来的价值重塑，扩募预期下头部项目的溢价率也有望持续走扩。”

　　平安证券也指出，展望下期，仍然建议积极参与项目一级发售。二级市场整体可能因缺乏增量信息+需求情绪高涨继续震荡或微涨；结构上，未来1.5个月保障房项目供给或较为密集，已通过交易所审批且未上市的4个项目中有3个为保障房，另有华夏华润保障房REIT扩募已获交易所问询，推进节奏或也相对较快，当前保障房与产权类分派率利差仅在历史35%分位数，保障房相对偏贵，需关注供给对存量保障房REIT的价格压力。

　　二级市场持续上涨，市政水利、保障房表现较优

　　上周，公募REITs二级市场继续保持上行。根据Wind数据，截至上周五，中证REITs（收盘）指数收于870.57点，中证REITs全收益指数收于1071.37点，二者均环比上涨1.26%。

　　从板块来看，上周市政水利、保障房板块REITs表现较优，生态环保板块REITs则出现回调。国金证券数据显示，从持有项目的行业类型来看，上周产业园区类上涨1.38%，仓储物流类上涨0.35%，生态环保类下跌0.22%，高速公路类上涨1.35%，能源类上涨1.39%，保租房类上涨3%，消费类上涨2.51%；周度收益表现由高到低排序依次为：保租房类>消费类>能源类>产业园区类>高速公路类>仓储物流类>生态环保类。

　　具体产品方面，根据Wind数据，全市场已经上市的63只公募REITs中，环比上涨的增加至55只，其中华夏金隅智造工场REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、华夏首创奥莱REIT这三只产品领涨，周内涨幅分别为5.79%、5.5%和5.35%。

　　相比之下，环比下跌的产品为8只，华夏深国际REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT和嘉实物美消费REIT这三只产品跌幅最大，周内涨跌幅分别为-1.69%、-0.98%和-0.79%。

　　成交量方面，博时蛇口产园REIT、中金厦门安居REIT、国泰君安东久新经济REIT上周成交量靠前，分别是0.35亿份、0.29亿份、0.25亿份；换手率方面，华夏特变电工新能源REIT、中金厦门安居REIT、工银蒙能清洁能源REIT换手率较高，分别是10.24%、9.13%和9.1%。

　　国泰君安在研报中指出，从往年规律来看，4月份是REITs分红公告的密集发布期，对应收益分配基准日为前一年末。考虑到分红收益对OCI账户资金影响较大，过去一段时间部分存量待分红较高的REIT项目涨幅较高，后续仍可博弈高分红项目的资本利得空间。

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（文章来源：每日经济新闻）

(原标题：新发+扩募“两条腿走路”，公募REITs供给加速，二级市场持续上行)

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