公募REITS开创基金投资新方向

　　6月8日，鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金正式完成注册，成为国内首只获批的公募REITs基金。从投资人配置类型来看，REITs往往被海外投资人定义为股票、债券、货币之外的第四类资产。根据中国基金业协会披露的数据，2015年4月底公募基金管理资产规模已达6.2万亿元，但其投资范围局限在股票、债券、货币这三大类资产。鹏华前海万科REITs完成注册意味着公募基金投资标的完成突破，涉足资产证券化。

　　这一突破将开启公募基金新的投资视野。不同于股票、债券、货币类标的的投资“标准化”程度过高，公募行业在REITs领域的试水，接下来可以直接对接除写字楼之外的各类基础资产，譬如服务类公寓、工业类、酒店类等资产，尤其是公共基础设施类达数十万亿的基础资产体量，将为各类金融机构在该类业务创新，提供巨大的市场容量。

　　公募基金投资新尝试

　　单纯从公募基金的投资标的来看，继股票、债券、货币工具、证券衍生品以及海外各类证券标的之后，鹏华前海万科REITs首度引入基础设施资产证券化的品种。2011年，鹏华基金发行鹏华美国房地产基金，借道QDII产品投资海外REITs，最早让部分国内投资人了解这一类投资产品。时隔三年，国内市场真正的公募REITs基金姗姗来迟。

　　根据证监会披露的数据，4月22日，鹏华前海万科REITs申请被证监会受理。6月8日，该产品完成注册，也意味着鹏华基金在该类产品创新上拨的头筹。此前，也有基金公司传出过发力REITs的消息，但最后没有下文。

　　从1998年公募基金起航，该行业创新不断，但在大类资产配置中的开创性创新，只有这么几个节点：1998年，公募基金投资上市公司发行的有价证券；2002年，首只债券基金获准发行，公募基金投资范围扩大至债券；次年公募基金又诞生以货币为主要标的的货币基金。

　　从2003年之后的12年来，公募基金的创新更多的是在这三类资产上深耕细作，但投资范围没有实质性突破。直至2015年，鹏华前海万科REITs的诞生，才将公募基金投资标的的范围突破至资产证券化。

　　券商发力REITs产品更早并已有成绩。如2014年5月21日，由中信证券发起的“中信启航专项资产管理计划”在深交所上市。该产品实现基础资产从非标到标准化产品的跨越，但从产品类别上来看，仅对接机构投资者，并无法与普通投资者分享收益。

　　鹏华前海万科REITs成为让普通投资者投资国内第四类资产的桥梁。这一模式因此成为普通公众资金参与基础设施建设的一个尝试，从而备受市场关注。根据万科方面此前透露的信息，本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租金收入，可能但不限于会议中心以及写字楼租户。此外，并从其它固定收益资产投资中获得收益。在退出机制设置上，将在投资期届满，由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。

　　探索PPP的中国表现

　　跳出公募基金行业。鹏华前海万科REITs也在探索中国PPP模式的创新模式。

　　在宏观经济和财政收入不断下行之际，地方债务规模仍在攀升，财政政策遭遇“天花板”，如何在财政可承受范围内，有效利用社会投资来拉动经济，并撬动中国十几年来难以攻破的财税、投融资改革“堡垒”，现实的中国需要一个楔子。而PPP正是这样的楔子。5月25日，发改委公开发布1043个PPP项目，总投资额近2万亿元。各地也陆续推出各种PPP规划。

　　随着鹏华前海万科REITs“落地”，万科前海企业公馆已经演化成PPP模式。前海管理局推出土地资源，万科作为项目的建设管理人，鹏华前海万科REITs作为公众分享公共基础设施建设的收益机会，实现公共基础设施建设和私营企业，民间资本与政府合作。相比全球市场约1.4万亿美元的REITs总市值，国内各类金融机构在相关业务正在起步。与此同时，随着政策面鼓励社会资本参与PPP项目，这一市场的潜在空间或也将被打开。

　　鹏华前海万科REITs的模式如果推广能够实现普通投资者参与PPP，成为中国PPP的一种创新模式。

　　目前市场尚不了解鹏华前海万科REITs的收益水平，此前有媒体报道，前海企业公馆可租面积为5.5万平方米，目前每月每平方米收益为250元，出租率已达到100%，作为一只封闭式混合型公募REITs，其公募形式决定任何符合条件的投资者都可以认购，预期投资回报率达8%，接近香港上市REITs约7%的收益率。这也意味着，前海企业公馆一年内将产生1.65亿元(理论值)的租金收益。

　　根据产品设计，后期该产品将装入封闭式基金的法律结构并通过证券交易所上市交易，投资人除了发行期认购之外，可以通过二级市场进行买入和卖出交易。

　　“相比此前中信证券发行的REITs产品，鹏华前海万科REITs仅通过租金的收益权进行证券化，可能在一定程度上避免资产转让过程中评估难的问题，”根据北京某第三方机构人士分析，这种模式的在公募行业的可复制性更大。

　　地产迎新融资渠道

　　2014年，中信证券开发出两只私募领域的REITs实现这类产品在私募领域“破冰”。但其市场交易量极低，某种程度上失去了REITs的交易功能。只有当REITS推向公共市场，其价值才能被凸显。

　　推广REITs的好处显而易见。海通证券概括REITs的具体特点为：一是收益主要来源于租金和房产升值；二是大部分收益将用于分红；三是REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低；四是REITs对政府而言，有利于其盘活社会存量房产，从而扩大税基。同时，政府庞大自持物业可通过REITs转成为租赁物业，既可帮助政府融资，也降低运营成本；五是REITs对开发商而言，可以避免开发商自持物业的双重征税(免除企业所得税)，从而提高物业的回报率；开发商以自持物业换取REITs在公开市场出让，可规避资产转让税收；抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道；六是REITs对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资；REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。

　　目前，我国房地产开发资金46%来源于银行信贷。REITs可为开发商提供稳定的外部资金来源。开发商是典型的重资产运营，而REITs可加速商业项目变现，实现房企轻资产转型。REITs可分散投资，无需实物交割，从而极大地丰富房地产管理和服务的内涵。海通证券估算，如果按照1960年美国REITs发展初期的规模占储蓄0.16%看，未来我国发展REITs初期的规模将达704.88亿元。假设按照2010年美国上市REITs规模占储蓄17.25%看，未来我国上市REITs规模将达7.72万亿元，对房地产资金来源替代率将至16.34%。

　　在此之前，REITs颇具敏感性的原因在于，是否为开发商提供了新的融资渠道，而控制开发商融资渠道是此前房地产调控的主要方式。如今鹏华前海万科REITs的获批或许能说明对于房地产的调控进一步回归至市场的轨道，房地产行业或因此也迎来新的拐点。

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