千亿资金抢筹公募REITs 机构建议短期莫“追高”

　　在基金销售寒冬期，单只产品配售前认购金额近1300亿元，足见市场资金对于公募REITs的认可和青睐。

　　近日，华夏基金公告，华夏合肥高新REIT在战略投资者、网下投资者和公众投资者比例配售前认购总金额达到1294亿元。其中，公众发售部分的配售比例更是低至0.23%，刷新了公众配售比例新纪录。

　　华夏基金在接受《中国经营报》记者采访时表示，从市场供求角度看，我国公募REITs尚处于上市初期的成长阶段，已上市公募REITs产品均通过监管严格审核，资产质量优良，各类资金配置意愿较强。目前已上市项目存量规模较小、流通盘比例不高、产品供给有限，进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

　　优质资产稳健回报投资者热捧

　　“从已发行的公募REITs近一年的运作来看，尽管受到疫情冲击、经济增速下滑等因素影响，但整体运行仍较为平稳。”天相投顾相关人士认为，2022年二季报显示，公募REITs可供分配金额也基本符合预期。这意味着，在当前权益类市场波动性较大的情况下，公募REITs能够为投资者提供了一个相对稳健的收益来源。

　　对于此次华夏合肥高新REIT的“大卖”，华夏基金相关人士表示，从公募REITs的特点看，公募REITs投资于成熟运营的基础设施资产，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。因此，公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性，预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金，能够提供长期稳定的现金流。

　　从资产配置角度看，上述华夏基金人士表示，公募REITs与股票、债券等其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的配置类资产。在权益市场波动较大的背景下，公募REITs更能满足投资者的配置需求。

　　格上财富金樟投资研究员蒋睿也表示，在充满不确定性的宏观环境下，稳健类投资产品备受市场欢迎，公募REITs就是新型的稳健类产品，因此受到投资者追捧。此外，相比于股票而言，今年以来公募REITs表现确实尚可，对投资者吸引力较大。

　　不过，受访人士也预计，未来市场对于公募REITs的认购热情或随着其常态化发行出现降温。

　　截至9月20日，公募REITs的总规模不足600亿，相较于权益类、固收类基金的规模仍然较低，具有一定的稀缺性，再加上其相对独立的风险收益特征以及相对稳健的收益，预计在短期内仍然会受到投资者的追捧。天相投顾相关人士分析，从长期来看，公募REITs的发行对于盘活存量资产、降低债务风险具有很重要的意义。他预计，未来公募REITs将常态化发行，而在规模不断扩张的情况下，投资者的参与热度可能出现下降。

　　不过，蒋睿则认为，在未来一段时间内，REITs还会延续目前火爆的销售状态。近期REITs产品发行在逐步增加，等到供需平衡后，或许火爆的销售情况会回归正常，相关产品发展成熟后，市场可能还会有所分化。

　　公募REITs的热卖背后的确有新产品稀缺性的优势，但不容忽视的是，公募REITs今年的业绩表现确实可圈可点，特别是在权益类基金整体塌方的背景下，尤为亮眼。

　　Wind数据显示，在有业绩可循的11只产品中，截至9月21日，2022年以来有7产品获得正收益。其中，华安张江光大园REIT、博时招商蛇口产业园REIT年内收益接近20%。

　　天相投顾相关人士分析，公募REITs场内表现较好的原因，首先是公募REITs资产整体具有一定的稀缺性，作为与股、债相关性均较低的资产，具有良好的配置价值，所以无法获得首发配售的投资者可能会在二级市场购买，但由于公募REITs场内交易份额相对较少，因此会抬高交易价格。

　　“公募REITs作为底层是实体项目的投资基金，前期发行的特许经营权REITs和产权类REITs的底层项目均较为优质，本身能够提供较为稳健的回报，这增加了投资者的参与热情，进而推高价格。”上述天相投顾人士表示，这也是今年以来多只公募REITs场内收益较高的原因。

　　在蒋睿看来，当下已经发行的REITs产品底层项目资质均排名前列，本身具有一定的抗风险能力，在经济不好的时候，越是优质资产越表现出优势，REITs走势也就比较好。

　　避免追涨杀跌

　　目前，我国公募REITs通过向战略投资者定向配售(“战略配售”)、向符合条件的网下投资者询价发售(“网下发售”)及向公众投资者公开发售(“公众发售”)相结合的方式进行发售。

　　据了解，公众投资者在参与REITs打新时，可通过场外直销及代销机构认购，也可通过券商场内认购的渠道。投资者参与基础设施基金场内认购的，应持有场内证券账户。投资者参与基础设施基金场外认购的，应持有场外基金账户。同时，公众投资者可以在二级市场进行买入及卖出操作。

　　那么，普通投资者参与REITs产品需要注意哪些风险？华夏基金认为主要包括底层资产运营和二级市场价格变动风险两个方面。

　　在底层资产运营风险方面，华夏基金相关人士表示，公募REITs投资集中度高，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券(ABS)并最终投资于基础设施项目，因此公募REITs收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能受经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于预测数据，存在基金收益率不达预期的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。

　　“公募REITs在证券交易所上市交易，二级市场的价格波动将直接影响投资者的投资收益。投资者需仔细研究REITs投向的底层资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离REITs基本面做出投资判断。”对于二级价格变动风险方面，华夏基金相关人士分析。

　　投资者也应该充分了解公募REITs的风险收益特征。REITs作为底层是实体项目的投资基金，虽然具有很好的配置价值，但其业绩表现受到宏观经济和项目运作影响较大，并不能够保证未来一定能达到预期。

　　天相投顾相关人士也表示，未来随着公募REITs的常态化发行，出现业绩不及预期的可能性也在加大。他强调，目前部分公募REITs在二级市场溢价率较高，投资者不宜过度炒作，减少高位买入导致亏损的情况。

　　华夏基金建议投资者应理性投资，避免追涨杀跌。如果二级市场价格出现比较大的回撤，可能是逢低布局的好机会；如果涨幅已经较高的部分产品价格进一步上涨，显著超出其内在价值，短期内不建议追高。整体来看，公募REITs的投资还是要结合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场流动性，以及投资者自身的投资回报要求，进行综合考虑和投资判断。

（文章来源：中国经营网）

(原标题：千亿资金抢筹公募REITs 机构建议短期莫“追高”)

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